冚唪唥玩完！深圳舊改神話碎成渣！月亮灣樓價暴跌70%！自拆自建=業主自己揼錢落火坑？冇開發商兜底，仲要湊夠95%同意？樓梯房老破小徹底涼涼！|深圳|舊改|城市建設|老破小|粵語|coco主播

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嚇到騰騰震！深圳舊改徹底玩完！月亮灣花園慘腰斬70% ，千萬樓變350萬！自拆自建=絕路？深圳這些樓主慘過敗家！ 講起深圳舊改，以前是什麼風光？個個都說「一拆富三代」，無論是老破小、樓梯房，還是農民房、老塔樓，個個都當是搖錢樹，想着等舊改翻身，從此走上人生巔峰！誰知現在？天！徹！底！塌！啦！ 你們還記得那個紅到爆的月亮灣花園嗎？2021年樓價頂峰的時候，一套三房可以賣到1200萬！當時個個業主笑得見牙不見眼，以為抱個金菠蘿！結果呢？現在跌到只剩350萬！足足蒸發了70%！70%啊！不是說笑，這個跌幅，就算是炒股輸到褲都掉了，都沒這麼慘！業主們整天拉橫幅、去請願，說要搞棚改、搞基改，結果呢？沒人理！最後等來的是什麼？是「自拆自建」！還是全深圳第一個試點！聽着挺好？自己拆自己建，隨便你怎麼玩？實際上？是讓你自己背鍋！ 這次搞這個自拆自建，不是業主發起的，是南京市造辦和月亮灣社區居委會牽頭，還拉上華潤置業、華潤銀行一起談。看着陣仗挺大，結果談出來的核心要點，簡直是要把業主們推下火坑！coco今期同大家分享下，舊改新要求！ 第一樣，容積率和建築高度，條條都是死規矩！新建的樓，容積率不能大於3.1，建築高度還要小於80米！還沒有公共空間！以前舊改，開發商為了賺錢，會拼命拉高容積率，建高樓，多蓋幾棟，分給業主之後還有得賣。現在？沒得商量！80米高度限死你！還沒有公共空間，以後想散散步、玩玩健身器材？想都別想！不過有個「好消息」，不用補地價，土地年限順延。聽住好似好吸引人？等會兒你就知道，這些都是坑！ 第二樣，錢！錢！錢！最關鍵的問題！全部都是業主自籌！沒錯！一分錢政府補貼都沒有，沒有配套建設成本補貼，沒有銷售回款補貼！以前棚改，開發商墊錢，業主坐享其成，現在？自己掏荷包！拆樓要錢，起樓要錢，買建材要錢，請工人要錢，樣樣都是錢！你說一群普通業主，哪裏找這麼多錢出來？ 第三樣，同意率高到離譜！要95%的業主同意才能立項！95%啊！不是說笑，一棟樓有十幾戶、幾十戶業主，個個想法都不一樣，有人想改，有人不想改，有人想多要面積，有人嫌麻煩，想湊夠95%的同意率？比登天還難！以前棚改，點樣都還有開發商去協調，現在？業主自己去談！看看你們什麼時候能談妥？成個project，如果兩三戶不同意，，唔好意思喔，開唔到工喔！ 第四樣，面積增量卡死你！最多只能增加20%的面積，超過了就要補地價！而且還要業主自己補！還有配套設施，要按照法定標準去建，全部成本由業主承擔！你說這是什麼道理？以前舊改，配套設施是開發商負責，現在？全部攬上身！每家每戶要補多少錢？怎麼分攤？這些問題，想起來都頭痛！ 還有啊，現在國家對超高層建築已經全面叫停！今年5月1號出了新規，一線城市新建樓宇不能超過80米，二線60米，小縣城還要40米以下！以前個個都想建高樓，因為可以多賣d錢，現在？沒得玩啦！你知道為什麼嗎？因為超高層風險太大！去年深圳灣悅府二期着火，100米以上的樓層，消防救援根本沒辦法！高層住得是威風，但系真要是發生事情，叫天不應叫地不靈！ 講回舊改的經濟學原理，以前為什麼能搞得成？因為開發商可以通過拉高容積率，拆一套建三套，甚至三套半！這樣才有得賺錢，才願意墊資去搞舊改。現在？容積率限死，高度限死，增量限死，開發商沒錢賺，還會有人來？徹底沒啦！所以說，自拆自建、原拆原建，聽着是好事，實際上？簡直是絕路一條！ 你們知道深圳過去20年，有多少舊改項目爛尾嗎？數都數不清！據相關報道，截至2025年11月6日，深圳已有33個舊改項目宣告失效。按區域劃分，寶安佔比幾乎一半，有15個，其次是龍華5個、龍崗4個、福田3個。 2025年以來，深圳舊改項目清退加速。例如2025年才過了2個多月，深圳就有3個舊改項目失效，還有2個項目宣佈延期。截至2025年11月10日，深圳已經累計31個舊改失效，又剔除了寶安翻身片區（三）、潭頭片區、福田東林工業區3個城市更新單元。 其中典型舊改失敗的例子有五個，第一個系福田區某村舊改：2018年啟動，開發商曾經喊出「打造CBD高端住宅」的口號，結果資金鍊斷裂，項目擱淺至今，村莊拆了一半，變成廢墟。 第二個系南山區某老舊小區舊改：業主曾經積極請願，希望引進大牌開發商，結果因為同意率不夠，加上開發商嫌利潤太低，項目直接黃了。 第三個，寶安區某工業區舊改：規劃建造成商業綜合體，結果因為規劃調整，加上市場環境變化，開發商選擇撤資，項目爛尾多年。 第四個，龍崗區某城中村舊改：拆遷完成之後，開發商突然宣佈破產，數百戶業主無家可歸，多次維權都沒有結果。 第五個，鹽田區某海景小區舊改：因為建築高度限制，加上環保要求嚴格，開發商計算之後發現無利可圖，直接放棄項目。 不過這些只是冰山一角，實際上深圳近年有大量舊改項目，因為各種各樣的原因，最終擱淺或者爛尾。 之前仲有好多城中村業主，聽說要舊改，歡歡喜喜簽了約，把房子拆了，結果呢？開發商資金鍊斷裂，直接跑路！房子沒了，新樓又蓋不起來，慘過流浪漢！還有那些2020年高位接盤的業主，當時買樓花了上千萬，現在樓價腰斬，被套得死死的，哭都沒眼淚！ 現在還持有樓梯房、老破大、老破小、老塔樓、農民房的朋友，你們還想着等舊改發達？醒醒吧！舊改的時代已經徹底結束！自拆自建這條路，難度高到離譜，成本大到驚人，成功率低到沒朋友！95%的同意率，業主全額自籌，沒有任何補貼，還要承擔所有風險和成本！這些條件，誰頂得住？ 現在的情況是什麼？政府已經把舊改這個燙手山芋，直接扔給業主自己玩！玩得轉就玩，玩不轉就是你自己的事！你說一棟樓十幾戶業主，個個都有自己的小算盤，哪裏這麼容易同心同德？有人想快點改，有人想等價錢好點，有人嫌麻煩不想改，分分鐘就鬧翻！ 還有農民房的業主，好好醜丑都還有個房票，或許還有點機會，但是也很有限！至於其他的樓梯房、老破小，基本上可以斷了舊改這個念頭！這些樓以後的命運是什麼？就是慢慢老化，樓價繼續下跌，變成無人問津的「垃圾樓」！ 總結之一句話講到尾，深圳舊改，已經從從前的「造富神話」，變成現在的「絕路陷阱」！月亮灣花園這個試點，已經給了所有人一個響亮的耳光！還想着靠舊改翻身的朋友，真的要醒醒啦！與其坐以待斃，不如早點想辦法，不要等到樓價跌到一文不值，才後悔莫及！