深圳樓市崩盤！神話破滅：房價遭腰斬！業主心態如坐過山車！只能含淚降價售房！簡直難以置信！高位接盤的購房者，紛紛陷入絕境！深圳房地產市場徹底遇冷！#房地產 #大灣區樓盤 #投資 #房價 #深圳樓盤

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深圳樓市「神話」破滅：房價腰斬，業主含淚降價賣房！真是離譜！深圳徹底涼了！ 最近有人路過深圳的樓盤銷售中心嗎？現在那場面，真是淒悽慘慘。大大的紅色橫幅「直降100萬售房」掛得正正的，裡面呢？連個人影都見不到。以前排隊排到街上、搶房像搶演唱會門票的盛況，去哪了？只聽到幾個房產經紀在那兒互相問：「這個月開單了沒？」——聲音還有氣無力的，尷尬極了。 說起降價，真是一個比一個慘。龍華幸福城臻園，開盤不到兩個月，成百萬成百萬地降；南山同樂公館，整棟樓外牆掛着「5字頭特價房」的條幅，像跳樓大甩賣似的；坪山天健瑞雲府更誇張，備案價直接打六折賣。深圳啊深圳，你還記得自己幾年前創過全國漲幅紀錄嗎？現在？全面降價，史無前例的大調整啊！二手房均價連跌五個月，部分之前炒得火熱的「網紅盤」，價格比起最高峰時期？跌了超過六成！沒法看。 你說現在這算不算「回暖」？中原的數據說七月二手住宅過戶量多了3.4%，是北上廣深中唯一有增長的城市。哎，別高興太早！這些所謂的「微增」，完全是業主降價降到血肉模糊換來的啊！就是「以價換量」，賣血換米吃。像看到的一些資料那樣，九月新政之後，新房簽約量是升了46%，但成交價呢？繼續探底。舉個實際例子，深圳西部有個區，82平方米三房單位，七、八月賣390到400萬，到九月？已經跌到360至370萬。經紀個個都說：「現在的業主賣房，一套比一套便宜，你不拿出個『心口價』來，根本沒人理你！」這市場，真是涼透了。 新房市場？簡直是降價潮，從個別樓盤蔓延到全軍覆沒。為了搶客，開發商什麼招都使出來了，真像菜市場賣菜。龍華幸福城臻園，96平方米戶型直降109萬，等於打了七折；南山同樂公館，91平方米單位價差能拉到163萬這麼離譜，起步價每平方米5萬6；坪山天健瑞雲府，76平方米單位總價降70萬，又是六折；羅湖東海富匯豪庭，折後每平方米從5萬1起跳，同樣接近六折……這些數字，看着都心寒。為什麼這麼做？因為市場根本沒人接盤，供需嚴重失衡！截止11月底，整個深圳的新房庫存已經達到336萬平方米，要整整十個月才賣得完，而且這個數字還沒算現房。如果加上，那個庫存量和消化周期，真是不敢想象。 市場現在還出現了很可怕的「結構性分化」。區域之間，南山、福田這些核心區的優質盤，可能還有點人氣，但價格一樣扛不住要下調；至於東部像坪山這樣的地方，庫存壓力大到爆表，部分新盤成交價已經跌破三萬一平方米，真慘。產品類型也兩極分化，那些「老破小」和品質一般的二手房，根本沒人要，放在那兒發霉；反而是實用率高的「新規樓盤」或者能立刻入住的現房，就相對搶手一點。成交周期更是天壤之別，熱銷盤可以閃電賣光，但不少滯銷盤，掛牌幾個月，看房的人十組都沒有，有業主連降兩次價，還是白搭。二手房掛牌量早就衝破十萬套，成交周期中位數要198天，就是半年多才能賣掉一套房！為什麼這麼多盤放出來？很多改善型業主想「賣一買一」換房，但舊的怎麼也賣不掉，就越積越多囉。 房價天天跌，買房人的心態也全變了。有個買家的經歷很有代表性：他從去年三月開始看房，看到今年九月才肯出手，最終用700萬買了個四房單位，比起去年三月同小區相近戶型，足足便宜了130萬。他自己都說：「等了一年半，省了一百多萬。」但是，這種「等待」現在變成了普遍心態——大家都在觀望，越跌越不敢買。有本地房企的營銷人員說穿了：現在房價走勢平穩甚至陰跌，只有房價有上漲預期的時候，才會激發投資需求。現階段？全是自住買家市場，而且他們精明得很。算過賬，租房的性價比高得離譜。以西鄉一套400萬的房為例，月租大概五、六千，但是如果是買呢？月供要一萬五，裡面六成是利息。有經紀一句話說透：「以前是租客幫業主供房，現在倒過來了，變成業主貼錢供房給租客住！」這世界，真是顛倒了。 面對堆積如山的庫存和龜速的消化，開發商和房產中介渠道都瘋了，什麼稀奇古怪的營銷策略都出來了。開發商除了直接降價，還搞聯合營銷，像保利和海南的項目合作，買房送免費登島游；龍湖則為深圳項目設立獨立線上團隊，專攻主流App和直播，想精準抓客。至於中介行業，內卷得不行。有開發商為了快去貨，猛加佣金和禮品引誘中介推盤。同時，有些中介平台推出「30日舊房翻新」服務，專攻那些急着賣房的業主，利潤率高到有五成！甚至鬧到要監管部門出手，坪山區就因為多個樓盤大幅降價，引發批量市民投訴和輿情，局方要專門出通知「規範」預售價格備案。你說是不是很諷刺？ 對於深圳樓市的未來？業內心知肚明，個個都很謹慎。有專家說透：降價促銷是現在市場唯一的獲客關鍵，不光深圳，全國都這樣。他認為，一旦有盤降得比周邊對手狠，確實可以「降」出一波銷售小高潮，但市場需求就那麼多，降完一輪之後，如果沒有更大動作，這個盤很快又會打回原形，死氣沉沉。方正證券九月份的報告也分析，深圳市場供過於求的格局沒變，房價下跌趨勢難逆轉。國泰海通則說，穩住房價預期很重要。但是怎麼穩？「如果居民對未來收入、通脹的預期越來越高，房價預期才會跟着升。」問題是，現在大家對未來收入的預期，是怎樣的呢？ 說起預期，南山月亮灣花園的故事真是經典。2021年棚改傳聞，單價炒到近13萬！誰知傳聞一落空，價格坐過山車衝下來，最新只剩3萬9。晚上，售樓處的LED屏幕映着「以價換量」四個大字，刺眼得不得了。有中介放下電話說：「又一個業主肯降，直降50萬。」但房價跌了這麼多，普通人是不是就買得起了？好諷刺，可能更買不起。 為什麼？經濟是聯動的。地產一收縮，上下游上百個行業、無數崗位都感到寒風。這幾年，普通人收入是穩增，還是更不穩？資產縮水和現金流萎縮，往往同時發生。那出路在哪？難道回頭走房價飛漲老路？當然不是。越來越多人討論借鑑「雙軌制」：商品房歸市場，保障房以市場價四到六成供應給需要的人。可能這才是可持續的路。 不過，樓市真相從來殘酷。你要清醒：保障房越多，商品房可能越貴。資源有限，保障房用得多，商品房用地越稀缺、成本越高，核心區房價反而可能推高。保障房衝擊的，是郊區和品質差的舊房，不是核心資產。第二，決定房價的，不是人口總量，而是人口與資源流向，以及最關鍵——貨幣。貨幣不只是交易媒介，它是財富的尺子，更是資產價格最有力的推手。過去幾十年，房價曲線幾乎跟着貨幣增長沖。通脹面前，長期存錢等於財富被稀釋。良性負債，反而可能是抵抗印鈔機的盾牌。 市場不會只升不跌，也不會只跌不升。好城市、稀缺地段，永遠有人用真金白銀投票。深圳、上海這些城市，正在篩選能夠和城市一起成長的人。當城市不再盲目「攤大餅」，新階段正開啟。它不會重現普漲狂潮，也不會陷入單邊下跌深淵。市場將進入分化更劇烈的「自由調節」階段。也就是——「閉眼買房就賺」的時代，一去不復返。「瞪大雙眼都可能會買錯」的時代，已經殺到眼前。你，準備好了嗎？這裡是專注中國樓市的，《老李說房》，我們下期再聊。