下一個恆大！千億負債壓頂！雅居樂陷清盤危機！陳家一家提走百億資產，企業四年虧540億，債務重組成空，爛尾樓業主血本無歸，華南五虎或將就此落幕！|房地產|雅居樂|旅遊地產|財經|粵語|新頭條|廣東話

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1.45億追債逼死千億房企，陳卓林家族提前着草！華南五虎徹底隕落 2025年12月9號，港股市場上演咗一場大龍鳳！昔日「華南五虎」之一嘅雅居樂集團股價直線跳水，最大跌幅21%，交易時段成交額爆增至870萬港元，系前一日嘅3倍幾.最終收市喺0.31港元，創咗自上市以來歷史新低！ 成個市場都爆曬煲，投資者也瘋狂拋售，雅居樂到底發生咗咩事？直到深夜，公司一則遲來嘅公告先揭開咗驚天內幕——新濠企業管理有限公司已經正式向香港高等法院提交清盤呈請，要求法院裁定雅居樂破產清算，首次聆訊時間定喺2026年2月25號上午9點30分。 呢個消息，等於直接給呢家叱咤風雲嘅千億房企，判咗個「死緩」！ 今次壓垮雅居樂嘅「最後一根稻草」，簡直離譜到唔敢信！引發清盤呈請嘅，竟然只系一筆總額1858.71萬美元加223.43萬港元嘅債務，換算成港幣1.45億左右！要知道，截至2025年6月末，雅居樂嘅總負債規模高達1495.61億元，呢筆1.45億嘅債款，對比千億負債，偏偏會成為致命一擊 回顧2021年，嗰陣時內地房地產市場仲未陷入深度調整，樓市雖然已有降溫跡象，但好多房企仲系敢搏敢沖，雅居樂都唔例外。當年，佢同新濠國際旗下嘅新濠中山企業一拍即合，聯手以40億元嘅總價，喺中山競得一宗超大綜合用地，雄心壯志話要打造一個集高端住宅、豪華娛樂場同五星級酒店於一體嘅百億級綜合體項目，誓要喺大灣區再下一城。 嗰陣時嘅雅居樂，雖然已經開始感受到資金壓力，但表面仲撐住「華南五虎」嘅排場，對外一直宣稱「現金流充裕，項目儲備充足」，新濠方面亦都信咗佢嘅底氣，雙方很快就簽訂合營協議，敲定咗各自嘅出資比例同權責分工。誰都估唔到，呢個看似前景無限嘅合作項目，會成為日後雅居樂走投無路嘅導火索。 合作協議簽咗冇幾耐，內地樓市就迎來咗史無前例嘅「寒冬」。2021年底，「三道紅線」政策全面收緊，房企融資渠道被徹底卡死，銀行放貸謹慎，信託資金全面撤離，整個行業陷入流動性危機，好多項目都因為資金斷裂而停工。雅居樂亦都未能倖免，旗下多個三四線城市嘅樓盤去化速度暴跌，銷售回款急劇減少，原本計劃投入中山綜合體項目嘅資金，根本無法按時到位。 到咗2023年中期，呢個總投資預計超百億嘅綜合體項目，最終因為資金鍊斷裂而徹底爛尾，工地停工，設備閒置，只系留下一片荒蕪嘅空地。項目爛尾之後，新濠方面多次找雅居樂協商，要求其履行合營協議嘅核心條款，承擔相應嘅損失同違約責任，但雅居樂始終以「行業大環境不佳，公司資金緊張」為由，一拖再拖，倒是雙方嘅矛盾積怨已久！ 呢一拖，就系兩年幾！新濠方面忍無可忍，喺2024年初向中國國際經濟貿易仲裁委員會提起仲裁，要求雅居樂支付拖欠嘅款項同違約金。經過一年多嘅審理，仲裁委員會喺2025年9月25號作出終局裁決，明確要求雅居樂在規定期限內，支付1858.71萬美元加223.43萬港元嘅款項。 裁決結果出來之後，新濠方面又先後三次向雅居樂發出催告函，要求其儘快履約付款，但雅居樂始終無動於衷，甚至連回復都懶得回復。眼見追債無望，新濠方面終於被逼到絕境，只能採取最激烈嘅維權方式——提交清盤呈請。雖然業內都清楚，債權人提交清盤呈請，好多時候係為咗施壓，逼債務人儘快坐返談判桌協商債務重組，而非真系要立刻將其清算，但對於雅居樂呢家已經風雨飄搖嘅房企來講，呢個舉動無疑系雪上加霜。 畢竟，而家的雅居樂，早已唔系當年嗰個「家底宏厚，抗跌力強」嘅老牌房企，而是一間現金流瀕臨枯竭、債務危機積重難返嘅「瀕危企業」。根據雅居樂2025年半年報數據顯示，截至6月末，公司總負債規模高達1495.61億元，資產負債率飆至75.47%，而手頭可動用嘅現金及銀行存款，僅僅剩低55.07億元，其中大部分仲被限制用途，實際可用嘅現金只有30.93億元。 更致命嘅系，雅居樂嘅短期償債壓力大到嚇人——同期公司嘅短期借款規模超過378.69億元，意味着每1元可動用資金，就要對應7元嘅短期債務，根本就系入不敷出，隨時都有可能出現債務違約、資金鍊徹底斷裂嘅情況。為咗活下去，雅居樂只能走上「拆東牆補西牆」嘅道路，瘋狂變賣旗下資產，哪怕系核心優質資產，都要拿來換錢。 2025年12月9號，海南陵水稅務局發布咗一則緊急公告，原定於12月8號拍賣嘅雅居樂清水灣三宗地塊，被臨時中止拍賣。呢三宗地塊總面積17.4萬平方米，系城鎮住宅用地，保留價高達15.62億元，原本計劃通過拍賣所得款項，抵繳雅居樂拖欠嘅巨額稅款及滯納金。可能好多人唔知道，雅居樂清水灣項目，系佢哋最值錢嘅「搖錢樹」之一——呢個項目2009年啟動，累計投資超過500億元，喺2017年最風光嘅時候，單年銷售額就達到170億元，占咗集團當年總銷售額嘅近兩成，系雅居樂為數不多嘅優質核心資產。 今次連清水灣嘅地塊都要拿出來拍賣抵稅，足以見得雅居樂嘅資金緊張，雖然今次拍賣被緊急中止，但大概率系雅居樂同稅務部門暫時達成咗某種協議，試圖保住呢塊「救命地」，但如果後續債務問題無法解決，呢三宗地塊最終恐怕都難逃被拍賣嘅命運。一旦清水灣地塊被賤賣，雅居樂嘅償債能力將會大幅削弱，甚至可能影響到其他項目嘅銷售，陷入更加被動嘅局面。 事實上，已經唔系雅居樂第一次因為債務問題而被迫處置資產。早在2025年6月，其旗下環保板塊子公司徐州雅居樂環保科技，就已經因為資不抵債而進入破產重整階段。截至破產受理日，呢間子公司嘅資產負債率高達149.25%，24戶債權人申報嘅債權總額超過1.36億元，目前正以1.05億元嘅評估價公開招募投資人，試圖通過重整尋求一線生機。 除咗變賣資產，雅居樂亦都嘗試同境內債權人協商債務展期，但效果甚微。根據廣州番禺雅居樂2025年三季度財報顯示，其旗下成都雅裕、廣州花都區雅成兩家項目公司，已經分別出現1.37億元、1.03億元嘅債務逾期，涉及資管類及銀行類借款。而公司採取嘅「個案協商」模式，效率低下！截至2025年10月底，僅4月以來獲批延長還款期嘅借款本金約14.92億元，對比高達千億嘅總負債，簡直系杯水車薪，根本無法緩解整體嘅債務壓力。 境內債務嘅化解舉步維艱，境外債務重組更是陷入停滯狀態。早在2025年6月嘅股東周年大會上，雅居樂管理層就曾經拍心口承諾，「最快7月出台境外債重組方案」，目標喺2025年底前，與多數主要境外債權人達成一致。但截至12月10號，距離承諾嘅期限只剩短短20天，公司卻始終冇發布任何關於重組條款嘅實質性公告，只系喺清盤呈請公告中模糊其辭地表示「仍在積極溝通」。 境外債權人早就已經失去耐心，好多債權人都已經開始準備採取法律手段維權，而今次新濠提交清盤呈請，很可能會引發連鎖反應。如果其他債權人紛紛效仿，向法院提交清盤呈請，或者拒絕同雅居樂協商重組，那麼雅居樂嘅境外債務重組計劃將會徹底泡湯，屆時就算想通過重組續命，都冇可能。 雅居樂之所以會落到今日呢個地步，根本原因在於經營層面嘅持續惡化，盈利能力徹底崩塌，失去咗自我造血嘅能力。根據雅居樂12月3號發布嘅經營數據顯示，截至2025年11月30日，集團連同合營公司、聯營公司以及雅居樂項目嘅預售金額合計約80.8億元，同比下降45.2%。呢個數字，不僅較2024年全年155.1億元嘅預售額大幅縮水，更不及2019年巔峰時期單月銷售額嘅零頭——要知道，2019年雅居樂單月最高銷售額曾經達到200億元以上，如今一年嘅預售額，都夠唔上當年一個月嘅銷量，下滑速度快過坐過山車。 銷售嘅暴跌，直接導致雅居樂陷入咗持續虧損嘅泥潭。2023年，公司淨虧損138.32億元；2024年，淨虧損擴大至172.18億元，同比增加24%；短短三年時間，累計虧空約460億元。如果再加上2025年三季度嘅80.3億虧損，四年合計虧損已經超過540億元，而且2025年全年嘅虧損額，大概率會比2024年更加嚴重。 盈利能力嘅崩塌，進一步加劇咗現金流嘅壓力。2025年上半年，雅居樂經營活動現金流淨額由2024年嘅13.66億元正流入，轉為-13.04億元淨流出，只能依靠12.80億元嘅投資活動現金流勉強支撐，融資渠道則被徹底堵死，根本無法通過借新還舊嘅方式緩解債務壓力。為咗回籠資金償債，雅居樂甚至將「保交樓」之外嘅所有資金，都全力用於償付債務。2025年4月至9月，公司累計收回資金約12.01億元，呢筆錢除咗少量用於項目日常支出外，大部分都直接用於償還債務，但喺百億級嘅債務缺口面前，呢點資金簡直系杯水車薪，根本起唔到任何作用。 銷售下滑、持續虧損、債務高企，呢一系列嘅問題，又引發咗信任危機，形成咗惡性循環。 就在雅居樂陷入絕境、債權人同小股東焦慮萬分嘅時候，創始人陳卓林家族嘅一系列操作，卻讓人火滾到極點——佢哋早就已經悄悄「逃出生天」，提前切割風險，留低一堆爛攤子畀其他人填坑。作為雅居樂嘅創始人同靈魂人物，陳卓林喺2025年之後，就變得愈發隱秘，幾乎徹底「隱身」。據多位雅居樂在職員工透露，「陳主席已經好耐冇出現在廣州總部，公司嘅重要會議，大多由副總裁代為主持，就算偶爾參與，都只系線上形式，根本唔露面。」 陳卓林嘅「隱身」，同雅居樂嘅危機爆發高度同步。2025年6月12號嘅股東周年大會，系陳卓林最後一次公開表態，當時佢以線上方式參會，面對股東關於分紅嘅質問，只能無奈表示「行業形勢嚴峻，當下唔能夠對分紅有過高奢望，公司已經艱難支撐咗四年」。而對於投資者最關心嘅債務問題，佢當時仲拍心口保證，「200多億境外債、200多億境內債，協商之後大部分都可以展期」，但如今看來，呢個承諾根本就系空頭支票，完全冇辦法兌現。 更離譜嘅系，陳卓林本人「隱身」之餘，其家族成員亦都開始集體淡出雅居樂，徹底告別公司嘅管理層面。2025年7月，陳卓林嘅大哥、68歲嘅陳卓雄，由執行董事調任非執行董事，同時辭去副總裁及風險管理委員會職務。至此，曾經掌控雅居樂嘅陳氏五兄弟，已經徹底退出咗公司嘅核心管理團隊——陳卓喜、陳卓南早已喺2014年退居二線，陳卓賢當年就已經離職，而陳卓林嘅配偶陸倩芳，亦都早就辭去咗所有職務。截至2025年9月底，雅居樂嘅執行董事，只剩下陳卓林同外聘嘅職業經理人岳元兩人，公司治理徹底告別咗家族主導嘅時代。 陳氏家族嘅集體離場，無疑系提前「着草」嘅信號。佢哋喺公司危機尚未全面爆發、還有機會通過資本運作切割風險嘅時候，就已經悄悄退出咗管理崗位，將所有嘅壓力同風險，都轉移畀咗職業經理人、債權人同小股東。好多投資者都憤怒表示，「陳氏家族當年靠雅居樂發家致富，成為中山首富，如今公司有難，卻第一時間撇清關係，完全冇任何責任感，簡直系忘恩負義！」 回望雅居樂嘅輝煌過往，再對比今日嘅落魄處境，實在令人唏噓。上世紀九十年代，陳卓林兄弟喺中山靠住幾個小型住宅項目起家，趁住內地樓市嘅黃金髮展期，一路高歌猛進，不斷擴張版圖。最風光嘅時候，雅居樂嘅業務遍及全國七十幾個城市，仲成功進軍海外市場，市值高峰期超過800億港元，系「華南五虎」中最穩陣嘅一員——唔似恆大咁激進取地、盲目擴張，亦唔似碧桂園咁依賴高周轉模式，當年好多投資者都覺得，雅居樂「底子厚、風格穩健」，就算行業下行，都唔會輕易爆煲。 喺巔峰時期，雅居樂嘅排場十足：喺海南砸200億打造清水灣超級大盤，號稱「海上皇宮」，會所裡面嘅水晶燈就要花費3000萬；喺香港尖沙咀整層整層咁租寫字樓，作為海外總部；員工下午茶標配哈根達斯，福利好到讓人羨慕。誰都估唔到，僅僅幾年時間，呢家曾經嘅千億房企，就會從雲端跌落泥潭，淪為股價不足0.5港元、面臨清盤危機嘅「仙股」，甚至有可能徹底消失喺地產江湖。 一旦雅居樂正式清盤，受影響嘅將會系成千上萬嘅債權人、小股東同購房者——債權人可能無法收回全部欠款，小股東嘅投資將會血本無歸，已經購買雅居樂樓盤嘅購房者，更是有可能面臨爛尾風險，無法按時收樓。而「華南五虎」呢個曾經代表內地房地產黃金時代嘅稱號，亦都將會隨着雅居樂嘅隕落，徹底成為歷史。