廣州仆街啦！天河學位房三年蒸發381萬！買家變水魚！神盤變鬼盤！租售比不足1%！邊系資產？分明系負債！業主齊齊割肉逃命，輸到連本帶利冇埋！#房地產 #大灣區樓盤 #廣州樓盤 #港人北上 #房價 #投資

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房價從12萬+跌到3萬多，幾百萬就冇咗，廣州頂級學位房跌落神壇！簡直慘不忍睹！！ 最近我睇到一個數據，唔系小小震驚咁簡單，系嚇到我個下巴跌咗落地，撿都撿唔返！ 天河公園嗰邊，有個叫理想青年薈嘅樓盤，你夠唔夠膽信？2021年最癲嘅時候，班人好似撞邪咁搶樓，一套45平嘅細複式，單價衝到過12萬2，總價553萬！553萬啊！當時嗰班買家肯定以為自己做咗人生贏家，個仔贏喺起跑線，身家仲要翻倍，發夢都識笑。 結果而家？笑醒？喊死就算啦！上個月同樣面積段嘅戶型，成交價先得172萬8，單價直接插水到3萬8一平。三年唔夠，381萬人間蒸發！呢個邊系買樓，呢個系買咗部碎鈔機啊！ 就算舊年年底成交價仲未跌穿4萬嗰陣，一套高層東南向嘅，都系186萬。前後幾年時間，個落差真系令人有啲懷疑人生，我算系親眼見證咗一輪樓市嘅大上大落，亦親眼見證咗一批人嘅財富化為灰燼。 但你要講呢個小區本身，老實講，佢嘅缺點都明顯到痹，多到我連數都費事數。你想像到嗰種70年產權"住宅型公寓"應該有嘅問題，佢基本齊曬，採光差、戶型奇葩、得房率低，住入去就好似住雀籠。 咁以前點解咁多人買？講到底，買家貪嘅就兩樣嘢：一系學位，二系收租。好多家長買咗就係為咗掛個學位，自己根本唔住，喺出面租樓，每個月揸住租金還月供，好聽啲叫"以租養貸"；仲有啲投資客，手頭鬆動，覺得買間細嘅收租穩陣，好過擺銀行。但而家呢兩條路，都行唔通啦，直情系死路一條！ 先講學位，天府路小學確係好學校，但問題系學位太緊張，年年預警，年年爭崩頭。你而家買咗樓，讀唔讀得到都系未知數，要睇房產證時間排隊，排後面嗰啲人只能眼白白睇住。你話本來為咗個仔讀書先買，點知買咗都未必讀到，呢件事就懸啦，直情系賭大細！而且賭輸咗連本都翻唔到！ 再講投資收租。呢套45平嘅細複式，租金都系四千零蚊一個月，我哋按4500計，一年到頭頂盡5萬4。但系2021年嗰陣買樓要成553萬，租售比連1%都冇，擺喺而家翻轉頭睇，確係泡沫唔細，唔，呢個邊系泡沫，呢個系巨型陷阱！當時市場太癲，大家爭住上車，邊個理呢啲，而家好啦，全部被埋喺裡面做咗大閘蟹。 再講返天河公園呢個板塊。呢個地方以前系廣州中產嘅集中地，尤其系靠住天河北同埋珠江新城嘅客群撐起，行路都好似有風咁，講嘢都大聲啲。後來陸陸續續嚟嘅買家，有啲系從東圃、車陂、黃埔嗰邊置換過嚟，為咗學位；有啲系從海珠、番禺、白雲嗰邊過嚟，又想改善又想讀書；仲有啲系對面華景新城嘅老業主換過嚟。個個都以為呢度系避風港，點知發現系風暴眼！ 但你要知道，天河公園西門嘅樓，都系分梯隊嘅，分三六九等，分到清清楚楚。好似東方新世界、熹園、東逸花園嗰幾期，算系一梯隊，行路都好似帶風；理想藍堡、雋園呢啲系二梯隊，勉強可以抬高頭做人；好似理想青年薈、東暉花園、華建小區呢啲，基本就系三梯隊啦，而家直接跌到狗都唔吼！ 以前呢邊樓換手率低，因為買咗嘅人基本都係為咗學位，一讀就小學6年加初中3年，少講都住佢八九年，邊個冇事賣樓？但而家，你睇下嗰啲掛牌量，系咁標升，好似火山爆發咁，個個都想走，都想逃命，點知發現個門口已經塞死咗！ 三月實時數據，先至系照妖鏡！照曬所有妖怪出嚟！唔好再沉醉喺一月份嘅"舊夢"入面啦，睇下而家！權威房價網最新出嘅2月份掛牌價，廣州均價直插3.44萬/平，一個月唔見2%！你以為咁就完？最恐怖系個單價區間，你冇睇錯，最平嗰啲盤，6400蚊一平！6400蚊！ 呢個價錢，喺鶴崗可以買成棟樓，喺廣州而家可以"執死雞"！你以為執到寶？我話你知，呢啲就系樓市嘅"癌細胞"，低價盤一出，成個片區嘅價格體系即刻冧檔，隔離鄰舍想賣樓？你跟唔跟？唔跟就等死，跟就成個區一齊跳樓！呢個叫乜？呢個叫踩踏式出貨，互相殘殺！ 中心區堅挺？堅條命咩！ 成日聽啲專家吹噓"中心區永遠漲"，嗰啲專家系咪收咗開發商錢收到手軟？只手軟到抬都抬唔起掛！你睇下1月份，越秀、天河啲舊樓點樣？咪一樣要跪低！嗰啲叫"有價無市"，你掛牌掛10萬、20萬一平，自我陶醉有咩用？銀行估價跟唔跟？老襯買家入唔入場？ 現實就系，流動性枯竭！你層樓賣唔出，佢就系一堆鋼筋水泥，唔系資產，系負資產！系壓喺頭上嘅一座大山！ 再望下嗰啲遠郊區，增城、從化、南沙。慘過汶川！慘過任何災區！ 呢啲地方以前點呃人嘅？"明日之星"、"下一個珠江新城"、"灣區核心"，而家呢？"明日"就到啦，但變成咗"末日"咋！ 去化周期長到可以畀個細路讀完小學！開發商資金鍊斷裂，嗰啲概念炒到上太空嘅新區，而家鬼影都冇只，夜晚靜到可以拍鬼片，連鬼都嫌遠！你話買嚟養老？我話你系買嚟"等死"就真！配套十年都起唔好，你層樓想放租？租畀鬼咩？租畀嗰啲野狗野貓？ 專家？呵呵，一班跳緊舞嘅大閘蟹！死不悔改！ 你哋有冇睇到嗰啲所謂年度預測？有人話"量穩價弱，結構性回暖"，有人話"整體樓價穩中有升"，仲有人話"二手房有望回升"。我聽完真系笑到腹肌都出嚟，笑到我個肚痛。呢班友系咪住喺平行時空？系咪索咗粉索到頭暈？ 佢哋日日對住嗰啲"核心區豪宅成交活躍"嘅新聞，就以為全世界都歌舞昇平。系，珠江新城系有啲有錢人接貨，嗰班系乜人？系唔等錢使嘅富豪，系買嚟對衝風險嘅"大鱷"，人哋錢多身痕。但系，你系嗰條水魚嗎？你層樓系珠江新城嗎？ 佢哋嘅"春天"，系建立喺你哋呢班普通市民"寒冬"之上㗎！你跟人湊乜熱鬧？ 佢哋仲要吹噓啲乜嘢"保障房分流剛需"，講得好聽，實質上系乜？實質上系政府都要出手同你爭客啊！ 嗰啲賣唔出嘅庫存，政府用優惠價收返去做保障房，你班二手業主想賣？慢慢等啦！對面新樓盤都頂唔順要減價，你啲舊樓憑乜嘢企硬？憑你個鐵頭嗎？呢啲就系官方認證嘅"房價絞肉機"！直接榨你成肉醬！ 最致命嘅一刀：預期已死，有事就燒紙！燒幾多紙都冇用！ 而家廣州樓市最大嘅問題，唔系錢，亦唔系政策，而系人心散咗，支隊伍冇得帶啦！ 以前買樓，系因為人人都信"聽日會更好"，信"遲咗上車就一世做牛做馬"，信"樓價永遠升"。而家呢？你㩒開手機，日日都系裁員、減薪、生意難做、公司執笠。邊個夠膽用未來三十年嘅收入，去博一層可能繼續貶值嘅樓？邊個敢？邊個傻？ 你睇下嗰啲帶看數據？2月份樣板城市帶看人數直接腰斬再打落十八層地獄，按月暴跌57%，按年都插水58.9%！ 呢啲數字代表乜？代表連出嚟睇樓嗰啲"氣氛組"都懶得出動啊！ 個個都醒啦，與其出去陪班中介做戲，不如留喺屋企嘆冷氣實際。冇人睇樓，你業主掛到天價有咩用？自我安慰咋！掛畀鬼睇啊？ 租金回報率？提下都把幾火！嬲到爆炸！ 廣州而家個售租比系55。即系你買層樓收租，要成55年先回本！55年呀！你仲要祈禱中間唔好斷租，唔使維修，唔好遇上租霸！計返條數，你層樓嘅回報率分分鐘跑輸銀行存款，跑輸買比特幣，甚至連擺喺床下底都跑輸——至少你唔使供樓唔使交管理費啊！至少你嘅現金仲系現金，唔會變成鋼筋水泥！ 所以，你問我廣州樓市幾時見底？我同你講，仲有大把！仲有好耐！ 而家呢啲跌幅，只系"餐前小食"，主菜都未上啊！重頭戲仲喺後面！而家沖入市嘅，唔系傻仔，就系賭徒，而且實系輸到傾家蕩產嗰只！你話你剛需，唔買唔得？租樓啦！而家租金跌到咁，租樓住，等個市真系冧到見骨先至去執死雞，好過你而家沖入去做"大閘蟹"啊！做"大閘蟹"好歹仲有得食，你沖入去連渣都冇得剩！