出大事！預期骨牌已倒，上海樓市進入自殺式下跌！主城區老舊盤慘遭腰斬，跌幅五成竟成常態！買家集體消失，上海樓市成無人接盤賭場！中国楼市全军覆没，彻底冇得救喇！#房地產 #投資 #樓市 #上海 #上海买房

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預期骨牌已倒，上海樓市進入「自殺式下跌」！主城區老舊盤慘遭腰斬，跌幅五成竟成常態！買家集體消失，上海樓市成「無人接盤」的賭場！ 摩根士丹利預警，中國一線城市暴跌無一倖免。 好多人唔信上海會大跌，因為佢係全國最硬淨、人口最密、就業最強、經濟最穩嘅城市。但所有呢啲所謂優勢，喺預期轉變面前都擋唔住。價格變只係一層皮，預期變先係一層骨。皮鬆骨可能頂得住，骨一開始鬆，皮就必定冧。呢樣正係過去三個月我哋最驚嘅事。 我哋反覆驗證數據，將唔同年份曲線拆解，將唔同板塊小區逐點復盤。當足夠多散點拼埋一齊，我哋終於明白：一件從未喺上海出現過嘅事，而家正在發生——上海已進入一個由預期主導嘅下行周期。呢類周期，通常比成交跌得更凶、比價格鬆動得更狠、比政策刺激更難逆轉。 一切起點，就藏喺虹口區一張睇落平淡嘅跌幅圖裡。當我哋將全區小區最高價同最新成交價計成最大跌幅直方圖，畫面出現一條令我哋沉默良久嘅曲線。條曲線無講邊套房跌，而係話你知：成個城市結構出咗事。 真正跌一成嘅，僅6.25%； 跌兩成嘅，僅5.37%； 但跌四至五成嘅，竟占36.02%； 跌五至六成嘅，更達14.37%。 **代表乜？代表上海唔係局部跌，而係集體沉；代表跌唔係零星，而係主流；代表價格唔係微調，而係重新搵底；代表市場唔係震盪，而係重構；更代表上海下行唔係普通調整，而係系統性結構崩壞。** 講白啲：資產輕微跌叫波動，明顯跌叫周期，集中大跌就叫**信心斷層**。虹口呢條曲線，就係斷層最早浮現之處。佢冷冰冰話你知：上海已有一半小區跌幅喺四至六成之間，而且唔係「老破大」或偏遠角落，而係主城區活躍小區、上一周期真實主力盤。 與此同時，摩根士丹利公布一組令我哋徹底警覺嘅數據：全國超四成居民預計未來一年樓價跌，一線城市睇跌比例更飆至67%——即三分二大城市居民認為樓價續跌。一線預期就係全國總掣，一線越悲觀，所有城市越難扭。 更關鍵係，計劃半年內賣樓嘅人中，有52%願意蝕本賣出。**呢個唔係數據，係態度、心理、信號**——講明賣方已從「惜售」進入「止損」模式。一旦止損啟動，價格就唔由行情定，而由速度定。個個都想喺再跌前走貨，個個都想走，價格必再跌。 更牙煙的係，計劃賣樓嘅人比例略減，但實際掛牌比例反由8%升至12%。呢種反向運動叫「延遲博弈」——有人被嚇窒，有樓唔敢放；有人被現實壓垮，必須急放。兩類人並存，造成掛牌升、成交跌、周期拖長、價續插，最終形成**流動性斷層**。流動性斷層係市場最致命的信號，意味你賣得出但賣唔到理想價，價格唔係緩跌而係直插。 買家態度更心寒：僅48%受訪者願意考慮未來買樓，系調查以嚟最差；僅15%表示極可能買，僅2%計劃未來12個月內買。即買家唔只唔敢入市，連剛需都退縮。呢種叫「收入預期敏感度提升」，即未來越不明，越無人敢加槓桿。樓市呢類高槓桿資產，一失收入預期支撐，價格體系即脆如薄冰。 成個市場最大矛盾於是浮現： 上海問題唔係有無人買，而係有無人敢買； 唔係庫存，而係信心； 唔係降價，而係預期崩陷。 預期一跌，價就跟跌；價跌得越快，預期崩得越狠——呢個就係**負反饋循環**。循環唔打斷，就一路向下。所以我哋最驚嘅，唔係某小區腰斬，而係心理錨點正斷裂。 心理錨點係一座城嘅共同認知，係大家默認嘅合理價——8萬就應8萬，核心區唔會崩。而家，所有錨點全喺度鬆。當足夠多小區跌穿五成，錨點就徹底斷。斷咗之後，價就會自動向下，直到搵到新錨點。 將虹口所有小區最大跌幅拉出統計，最震撼嘅唔係個別腰斬，而係5–6成跌幅已成佔比超一成嘅常態區間。**意味乜嘢？意味成座城正經歷結構性資產重估——唔係單點塌，而係系統性沉。** 東體小區條曲線，由2017年7萬幾高點，爬到2021年沖8萬嘅情緒頂點。當時人人以為係永恆，但2022年起散點變疏，價心下滑；2023大跳水，2024斷層；到2025最新散點已跌到3萬頭。**呢個唔係調整，係五成以上重構。** 虹移小區更殘酷：2022年9萬5高點係其時代幻想，今日最新成交僅4萬5。**呢個唔係波動，而係完整資產裂解。** 一套樓由9萬幾一平跌到4萬幾，意味上個周期全部繁榮，已被真實購買力蒸發殆盡。 專業上叫「估值錨點破裂」，通俗講即系：所有人過去認嘅合理價，被現實一刀斬五成；市場要重新搵個眾人都接受到嘅底。而呢個底，唔由情緒定，而由收入壓縮同流動性退潮共同塑造。 關鍵係，5–6成跌幅唔係個別，而係數據里明晃晃一個群體——佔14.37%嗰段，就係上海小區真正深度下沉群。佢哋唔係豪宅或遠郊，而係主城區老齡盤、剛需盤、30年樓齡以上老小區。呢類盤對市場最敏感、對購買力最脆弱、對大周期最誠實。 **呢個先係上海今日最應警惕嘅信號：真正危機從來唔係某一層樓跌五成，而係當足夠多小區都呈同一趨勢，市場共識就會被重寫，資產定價體系就會被重構。所有人以為穩嘅，開始唔穩；所有人以為保值嘅，開始集體失守。** 當一座城資產跌幅分布中，5–6成區間唔再異常而變成可統計階梯，即意味住：呢座城已經進入價格重塑周期；流動性由幻想返回現實；一個時代嘅估值邏輯，正被下一代收入預期重新定義。 **一句講曬：上海樓市而家見嘅唔係波動，而係長達10年嘅資產大洗牌。所有舊時代價格，都被重撳緊重置鍵。** 呢股力從邊道嚟？樓市內部係散點圖塌陷，外部係居民預期斷崖惡化。摩根士丹利對2000居民嘅調查，將呢股無形力用百分比攤曬出嚟。 即係話，過去支撐全國信心嘅一線城市，而家變咗信心塌陷核心。曾經人人以為一線最抗跌、跌少少就有人搶、一線資產係全國最後安全墊。而家，正正就係呢啲城，率先出現最強烈睇跌預期。 當一座城中產同高淨值人群普遍認為樓價要跌，本身就已成新下跌力量。 更刺眼係賣家數據：計劃未來半年賣樓嘅業主中，超五成明確願意蝕本賣出，唔少人只為快啲離場而認賠。背後係行為經濟學中「止損優先收益」模式——佢哋已放棄收益期待，只求從呢條船撤落嚟。 與此同時，需求端同步凍結：未來打算買樓居民比例跌至不足一半，係調查以嚟最低；真正極可能未來一年買嘅人，只剩一成多。對好多後生家庭，面對嘅唔止樓價回落，更係收入不穩、就業不明、前景模糊。就算價跌息低，亦無人敢時蛋加一個30年槓桿，無人願用未來20年收入，去押一間仍向下墜嘅資產。 呢種狀態，宏觀叫「收入預期下行」，個體層面就一句：**而家無人願做接最後一棒嗰個。** 所以必須坦白講：**上海嘅下跌，遠遠未到深水區。** 樓市崩壞從來唔係一夜之間，而係一層層剝，由皮到肉，由肉到骨，最後連骨髓被抽乾。而家所見，可能只係皮開肉綻嘅第一階段。待預期全逆、流動性斷層形成、心理錨點逐條斷盡，接下嚟先係最漫長、最陰濕、最絕望嘅陰跌期。 到其時，無人再問「幾時見底」，因底根本未現；無人再信「政策救市」，因信心一碎難重砌。剩低嘅，只會係一地破碎估值、一串冰冷數字，同無數深夜望住自己層樓縮水卻無路可走嘅業主。 上海樓市，正經歷其開埠以嚟最殘酷一次價值重估。無人知終點，無人知誰可全身而退。唯一可肯定嘅係：舊時代已完，新時代規則，正從廢墟中慢慢浮出。 而呢個過程，註定痛徹心扉。