連跌42個月！廣州業主含淚蝕260萬！樓市全面爆煲，一線城市齊仆街！業主砸盤跑路，租樓博現金流，二手房市場全面淪陷！回暖預言全破產，樓價跌到麻木信心徹底玩完！#房地產 #大灣區樓盤 #廣州樓盤 #房價

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真系唔講唔得，啲樓市數據出到嚟，睇見都心噏。統計局啱啱出咗10月份啲房地產數字，講真，睇完真系得啖笑。你話全線下跌？唔止啊，系跌到阿媽都唔認得啊，連跌幾個月都未見底。啲專家仲喺度死撐，話咩「新舊模式轉換期」，叫大家俾多啲時間，客觀啲睇波動。喂，大佬啊，客觀啲？即系叫大家瞇埋眼當睇唔到啲樓價插水啦！講白啲，就系：「以後啲數據可能仲核突，你哋唔好大驚小怪，要學識平常心。」唉，平常心？而家啲樓跌到咁，平常心都變咗「平常慘」啦！ 先睇睇新樓啦，70個城市嘅樓價環比跌咗0.5%，跌得仲狼過9月份，連所謂嘅「金九銀十」都變成「鐵九膠十」——硬到冇人買，黐線到冇朋友啊。一線、二線、三線城市，冇一個走得甩，分別跌0.3%、0.4%、0.5%。喂，9月點跌，10月就跟住跌，樓市幾時興「複製黏貼」㗎？講明咗乜？講明新樓市場仲系度惡化緊，就算發展商送多啲面積、搞多啲豪華會所，啲買家都系唔肯掏錢。年底回款壓力大，發展商頂唔順，肯定要再降價，生存落去先系王道。 至於二手樓？仲慘情！喺新樓降價同天量掛牌嘅夾擊下，70個大中城市全線下跌，連續兩個月「全軍覆沒」。二手樓價環比跌咗0.7%，比9月再跌多0.1%。一線城市跌得最金，北上廣深環比跌0.9%。點解？簡單啦，2018年嗰陣炒得太癲，泡沫大到爆，而家只系「補跌」啫。但系一線向來系風向標，佢一跌，二三線仲有運行？睇嚟呢個跌勢，仲有排玩啊。 講真，睇完啲數據，人都麻木曬。樓價跌成咁，邊個估到？數據難睇都算啦，最恐怖系信心徹底崩咗。而家呢個時勢，信心貴過黃金，但現實就系一啲面都唔俾。操盤手冇信心：出盡洪荒之力救市，點知數據越救越衰，搞到人都懵咗，到底救定唔救好？政策大招一直唔敢出，土地出讓金又暴跌，兜里冇錢，講嘢都細聲啲。今年前三季度土地出讓金收入22,302億，跌咗4.2%，你知唔知2021年系8.7萬億啊？今年估計連四成都冇！發展商更慘，近幾年啲新樓卷到天花板，四代宅、高贈送、豪華地庫，乜都出齊，但系就系賣唔出。再咁落去，唯有卷價格，蝕本都要賣。邊個仲敢攞地？舊時拍咗啲地都唔敢開工，直接躺平算數。今年前10個月，房屋新開工面積暴跌19.8%，施工面積都跌9.4%，數據講曬俾你聽：冇眼睇！ 賣房人？咪一樣絕望。二手樓價連跌42個月，業主們醒咗啦，邊個仲等反彈就系笑話。心態從失望變絕望，有人急錢使，就砸盤走佬：你降10萬，我降15萬。有人割肉太痛，乾脆唔賣，租出去算數——至少每月有現金流。唔誇張講，而家嘅二手樓市場，已經俾下跌情緒包圍曬，冇人睇好未來，但個個都知仲會跌。至於最關鍵嘅買樓人？更系冇信心！「等一等，單車變摩托」已成共識。除非系丈母娘逼婚或者仔女要讀書，其他人都選擇做吃瓜群眾，等一等，出年分分鐘省30萬。從人口、房屋總量同後生仔消費觀嚟睇，樓真系冇未來啦，以後系人揀樓，唔系樓揀人。 有人話明年回暖，有人估2027年見底。喂，講真，呢啲都系估估下。舊年仲有人信誓旦旦話今年企穩，點知今年仲難頂。不過都唔使太絕望，樓唔系股票，至少可以住，有實際價值托底，總有一日會穩住。可以預見，今年最後兩個月會更難搞。唯一嘅期待，就系出年唔知會唔會嚟嘅「小陽春」。行一步算一步啦，諗多都冇用。 講到樓市慘況，廣州嘅例子就最諷刺。曾經一房難求嘅網紅盤駿景花園，而家竟然淪為「降價重災區」！貝殼搵房嘅成交數據揭開殘酷真相：有業主降價7次都賣唔出，投資客頂唔順，直接離場。背後發生咗乜嘢？真系唏噓到極。 「又降咗40萬！今年第三次調價啦……」喺駿景花園某中介門店，經紀小陳指住系統裡一套標「急售」嘅單位直搖頭。呢套73.76平方米兩房，掛牌價從今年6月289萬，一路跌到而家220萬，近一周帶睇11次，算系熱啦，但系依然賣唔出。而呢個，只系冰山一角咋。貝殼歷史成交數據顯示：駿景花園部分戶型成交價比較最高點跌超3成！曾經衝破6.5萬/㎡單價嘅熱門戶型，而家竟然出現2.9萬/㎡嘅「骨折價」。一套兩房單位，2021年市場高點時成交價483萬，而家同類單位掛牌價得220萬左右，業主直接蝕咗一架勞斯萊斯！關鍵系，呢個只系掛牌價，實際成交價可能仲低。睇近一周帶睇11次嘅記錄，或者好快就有答案啦。 曾經門庭若市嘅網紅盤，而家變咗中介口中嘅「老難出」。透過貝殼近三年成交記錄，我哋清楚睇到駿景花園樓價「跳水」軌跡：2021年巔峰期，小區均價企穩6.5萬/㎡，優質戶型破7萬，月成交十幾套，業主坐地起價；2022年震盪期，均價回落至5.8-6.2萬/㎡，成交量腰斬，降價盤開始出現；2023-舊年探底期，均價失守5.5萬/㎡，多套單位以4字頭成交，創近五年新低；今年持續陰跌，部分急售盤價格回歸2017年水準，七年漲幅一夜歸零。一位資深中介透露：「而家駿景花園掛牌量系2021年3倍，但月成交量唔到當時三分之一。完全系買方市場，客劈價50萬起跳。」 第一，政策絞殺，投資客倉皇着草。「認房唔認貸」、增值稅免徵期「5改2」等政策，睇落利好，實則利空。大量次新樓入市，直接分流咗駿景花園呢類老舊改善盤客源。一位投資客講出心聲：「而家天河新盤先4萬幾，我點解要買20幾年樓齡嘅駿景花園？」 第二，教育光環褪色，學區房信仰崩塌。雖然駿景小學仲系天河區熱門，但隨着教育均衡化同出生率下降，學區房溢價重新定價。一位家長計過數：「使400萬買老破大讀駿景小學，不如使300萬讀黃埔新學校，省低100萬夠送個仔出國啦。」 第三，產品嚴重老化，被新一代改善盤碾壓。起於上世紀90年代嘅駿景花園，戶型過時、園林陳舊、停車位不足，硬傷多多。同珠江花城、保利天匯等新盤比，競爭力蕩然無存。睇樓客直言：「使300萬住呢種小區，感覺似返咗上個世紀。」 第四，槓桿遊戲結束，購買力急劇萎縮。房貸利率高企、經濟下行，改善型需求購買力大減。一位銀行業內人士話：「而家可以貸足85%嘅人少咗，不過越來越多人唔願意貸足，因為唔想為利息買單。」 「駿景花園暴跌系廣州樓市分化縮影。隨着住房供應結構優化同購房者日趨理性，『老破大』同優質次新價格差距會再拉大。除非有重大舊改或學區升級，否則駿景花園好難重返巔峰。」對於誠心出售嘅業主，必須認清現實，定價要比同小區最低成交價再低0.5-1成，先可能快啲賣出。對於購房者，如果系純自住且預算有限，而家的確係執漏機會。 駿景花園暴跌，俾所有廣州購房者敲響警鐘：冇只升不跌的神話，就算核心地段都一樣；房產投資進入專業時代，盲目跟風必然付出代價；自住屬性越來越重要，居住體驗差嘅樓最先被淘汰；穩妥比激進更重要，高槓桿喺市場下行期就系自殺。 夜幕低垂，駿景花園中介門店依然燈火通明。單位架上價格標籤被一次次更換，越嚟越低嘅數字見證住呢個昔日神盤嘅落寞。一位從業十年經紀講：「我見證咗佢從3萬升到7萬，又從7萬跌返3萬。樓市里最值錢的唔系樓，系教訓。」而呢堂價值百萬嘅課，正喺廣州每個角落上演。唏噓嗎？無奈嗎？定系諷刺到笑出聲？可能，呢個就系現實嘅黑色幽默啦。